Une personne tient une clé en main devant une petite maison en modèle réduit.

Est-ce que les futures générations auront accès à la propriété!

« En 2000, 70 % des ménages québécois devenaient propriétaires avant l’âge de 35 ans (Recensement de la population, 2001 – Statistique Canada). Aujourd’hui, à peine 40 % atteignent ce rêve avant la quarantaine (Recensement de la population, 2021 – Statistique Canada). »

Cette chute vertigineuse interroge : l’accès à la propriété est-il en train de devenir un privilège réservé aux plus aisés ? Dans cet article, nous examinons les freins qui se dressent devant les acheteurs de demain et, surtout, les moyens concrets de les contourner.

Avant d’expliquer comment accéder à la propriété, il faut d’abord comprendre ce qui a changé entre hier et aujourd’hui. Au cours des dernières années, le prix des propriétés n’a cessé d’augmenter. L’exemple le plus frappant demeure la période de la COVID-19, les maisons recevaient 20 à 30 offres dès les premiers jours d’affichage et se vendaient en surenchère. Ceux qui s’y sont risqués à ce moment-là savent exactement de quoi il est question, le prix affiché finissait souvent bien au-dessus, avec des hausses de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Ce contexte n’aide en rien les nouveaux acheteurs, généralement au début de leur vie financière et de leur carrière. À la surenchère immobilière s’ajoute l’inflation, le coût des biens et services grimpe sans relâche. Ajoutez à cela un salaire moyen d’environ 64 926 $ au Québec et vous obtenez la combinaison parfaite pour voir le rêve de devenir propriétaire s’éloigner à vue d’œil.

À première vue, on pourrait conclure que l’accès à la propriété n’est désormais possible que pour les mieux nantis. Pourtant, malgré ces embûches, plusieurs mesures gouvernementales peuvent alléger la facture et accélérer la constitution de la mise de fonds. En voici quatre.

Le RAP (Régime d’accession à la propriété)

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet de puiser dans vos REER pour financer l’achat ou la construction d’un logement admissible, dans une limite maximale de 60 000 $. Ce mécanisme, sans incidence fiscale immédiate, facilite la constitution de votre mise de fonds tout en vous offrant jusqu’à 15 ans pour rembourser les sommes retirées.

CELIAPP (Compte d’épargne pour une première propriété)

Le CELIAPP combine les avantages fiscaux d’un REER (cotisations déductibles) et d’un CELI (croissance et retraits non imposables) pour constituer rapidement une mise de fonds. Avec un plafond de 8 000 $ par an (40 000 $ à vie) et sans obligation de remboursement, ce régime permet aux primo-accédants d’optimiser leur épargne et de financer l’achat de leur première maison en toute efficacité.

Crédit d’impôt pour achat d’une première propriété (Québec + fédéral)

Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation au Québec est un avantage non remboursable pouvant atteindre 1 400 $ sur l’impôt provincial. Pour en bénéficier, ni l’acheteur d’une première habitation ni son conjoint ne doivent avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années précédant l’acquisition, et le logement doit devenir leur résidence principale peu après l’achat. Combiné au crédit fédéral de 1 500 $, un acheteur peut obtenir jusqu’à 2 900 $ de réduction d’impôt.

Remboursement partiel de la TPS/TVQ (habitation neuve ou rénovée de façon majeure)

Le remboursement partiel de TPS/TVQ pour une habitation neuve (ou rénovée de façon majeure) au Québec réduit le coût d’achat lorsque le logement devient votre résidence principale. Côté TPS, vous pouvez récupérer jusqu’à 36 % de la taxe payée, plafonné à 6 300 $, avec élimination graduelle entre une juste valeur marchande d’environ 350 000 $ et 450 000 $. Pour la TVQ, le remboursement peut atteindre 50 %, plafonné à 9 975 $, et diminue entre 200 000 $ et 300 000 $.

Ce que ces mesures ne font pas

Même utiles, les crédits d’impôt ne remplacent pas l’épargne : ils réduisent la facture fiscale, mais n’accumulent pas votre mise de fonds. De même, pour profiter du RAP, il faut déjà avoir des sommes dans votre REER; pour utiliser le CELIAPP, il faut y cotiser suffisamment à l’avance. Autrement dit, l’accès à la propriété exige une discipline d’épargne.

Si vous êtes en phase d’épargne pour accumuler votre mise de fonds, voici comment accélérer le processus. Il n’existe pas de solution miracle : soit vous réduisez vos dépenses, soit vous augmentez vos revenus. Combinez ces deux leviers et vous maximiserez votre capacité d’épargne en vue de l’achat de votre propriété.

Accélérer votre mise de fonds, deux leviers possibles

Pour diminuer vos dépenses, il est important d’établir votre budget et d’examiner concrètement vos dépenses. Prenez un instant et connectez vous à votre institution financière afin de catégoriser vos dépenses et bien comprendre où va votre argent. Certaines dépenses sont essentielles et ne peuvent être diminuées, mais d’autres peuvent être restreintes ou retirées.

Pour augmenter votre revenu, avez-vous déjà envisagé de travailler la fin de semaine ou d’effectuer des heures supplémentaires afin de générer un revenu additionnel, puis d’affecter systématiquement ces sommes à votre mise de fonds? Si vous avez des aptitudes ou des compétences dans un domaine précis, vous pourriez aussi offrir vos services.

En bref

Loin de l’idée de se priver au maximum ou de travailler sans relâche, quelques changements simples peuvent vous faire économiser des centaines, voire des milliers de dollars par an.

Jusqu’à présent, le contexte n’offre pas beaucoup de souplesse aux premiers acheteurs ; toutefois, il n’en tient qu’à vous de décider si l’achat d’une propriété vaut quelques achats en moins ou quelques heures supplémentaires. Si vous jugez que l’effort en vaut la peine, vous vous rapprocherez de votre propre foyer.

Je veux devenir propriétaire

Votre plan d’action

Épargne non entamée

Type de propriété
Secteur (Ville, municipalité, ect)
Budget prix plafond
Mise de fonds visée (5%, 10%,20%)
Must-have / nice-to-have (Nombre de chambre, garage, superficie habitable, ect)
Paiement mensuel “tout inclus” maximum souhaité
Horizon d’achat ( 6 mois, 1 an, 5 ans)

Établissez votre objectif d’achat

Flèche bleue pointant vers le bas, indiquant une direction

Comme mentionner plus haut, regarder toutes vos dépenses des trois derniers mois et catégoriser les afin de bien comprendre où va votre argent et dans quoi elle est dépensée.

Prenez ensuite un instant et analysez le tout afin de voir si certaines dépenses non nécessaires pourraient être retirées ou diminuées.

Faire un budget de vos dépenses mensuel

Énumérer votre épargne et vos dettes. Si votre crédit rotatif (Carte de crédit, marge de crédit) est supérieur à votre épargne, des actions supplémentaires seront à prendre.

Analysez vos finances globalement

Si vos dettes dépassent votre épargne, la première étape sera de mettre en place une stratégie de paiement, non pas pour les éliminer complètement, mais pour les réduire à un seuil moins critique.

Plusieurs stratégies existent : certaines personnes préfèrent rembourser d’abord les plus petites dettes, d’autres consolident le tout afin de n’avoir qu’un seul paiement, ou encore priorisent celle au taux d’intérêt le plus élevé. Toutes ces stratégies fonctionnent, il suffit de trouver celle qui vous convient le mieux. Certes, éliminer en premier la dette au taux d’intérêt le plus élevé est mathématiquement préférable, mais à chacun sa méthode.

Dette supérieure à votre épargne

Vous êtes déjà sur la bonne voie. Vos dettes sont inférieures à votre épargne, ce qui signifie que vous avez déjà de bonnes habitudes financières. Vous pourrez donc vous concentrer sur l’épargne en vue de votre acquisition.

Vous pouvez toujours réduire ces dettes afin de limiter les intérêts générés et maximiser votre épargne!

Dette inférieure à votre épargne

En parallèle du remboursement de vos dettes et de l’épargne en vue de l’achat de votre propriété, vous devez disposer d’un fonds d’urgence. C’est la base d’une bonne sécurité financière. Selon votre secteur d’activité, plusieurs variables sont à considérer, mais prévoyez généralement de trois à six mois de vos paiements mensuels pour être bien protégé. Divisez votre épargne, par exemple, 50/50 entre dettes et fonds d’urgence, ou encore deux tiers pour vos dettes et un tiers pour votre fonds d’urgence. Cette approche est généralement la plus simple à maintenir.

Prévoyez votre fond d’urgence

Il peut paraître décourageant, à ce stade, de voir la quantité d’argent nécessaire pour simplement se préparer, mais nous sommes là pour vous aider et vous apporter des solutions!

Si vous disposez d’une marge de crédit, celle-ci peut être utilisée comme fonds d’urgence si votre tolérance à cette stratégie le permet. Il est primordial de comprendre que vous vivrez à crédit dans ce cas et que, à long terme, ce n’est pas viable, mais, pour accélérer l’accès à votre propriété, cette méthode peut être utilisée.

Une fois vos dettes éliminées ou diminuées et votre fonds d’urgence établis, vous serez fin prêt à mettre des sommes de côté en vue du grand achat. L’important, avant toute chose, est de choisir le type de compte approprié, soit REER, CELI ou CELIAPP. Pour prendre la bonne décision, nous vous recommandons fortement de prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers, ou avec le vôtre si vous en avez déjà un. Ces derniers seront en mesure de vous rediriger vers les bons véhicules d’investissement en fonction de votre situation personnelle.

Épargner pour votre propriété

Flèche bleue pointant vers le bas, indication de téléchargement ou d'action descendante

Pas besoin de faire compliqué. Comme vous avez établi votre budget, sélectionnez le moment et le montant souhaités pour investir de façon périodique, par exemple chaque mois ou aux deux semaines.

Déposer votre épargne sur une période précise

Réinvestissez vos retours d’impôt

Flèche verte pointant à gauche, dessinée en style aquarelle

Le réinvestissement de vos retours d’impôt peut jouer un rôle clé pour faire croître votre épargne rapidement. Ne succombez pas à la tentation et contactez votre conseiller dès la réception de votre retour d’impôt afin d’accélérer votre achat.

En combinant, par exemple, votre REER et votre CELIAPP, vous pourriez obtenir des retours d’impôt plus généreux. Vous pouvez également utiliser le RAP en plus du décaissement de votre CELIAPP.

Combiner différents véhicules d’investissement